Home Loan: 50 लाख रुपये के होम लोन पर बचा सकते हैं 33 लाख ब्याज, जान लें क्या है तरीका

Home Loan: घर खरीदने के लिए लोग होम लोन का सहारा भी लेते हैं. वहीं पिछले वर्ष ब्याज दरों में लगातार बढ़ोतरी ने अधिकांश होम लोन की अवधि बढ़ा दी है. वास्तव में, कुछ उधारकर्ताओं को अब रिटायरमेंट तक लोन का भुगतान करना पड़ता है. जब ब्याज दर बढ़ती है, तो बैंक आमतौर पर उधारकर्ताओं को बढ़ती समान मासिक किस्तों (ईएमआई) से बचाने के लिए लोन की अवधि बढ़ा देते हैं.

लंबी अवधि तक चलते हैं एक्सटेंशन

हालांकि, कभी-कभी ये एक्सटेंशन लंबी अवधि तक चलते हैं और उच्च ब्याज के कारण उधारकर्ताओं को नुकसान पहुंचाना शुरू कर देते हैं.  उधारकर्ताओं की दुर्दशा को ध्यान में रखते हुए, भारतीय रिजर्व बैंक (आरबीआई) हाल ही में होम लोन उधारकर्ताओं को सशक्त बनाने के लिए पुनर्भुगतान नियमों का एक सेट लेकर आया है. इसमें नया क्या है और इससे होम लोन लेने वालों को क्या फायदा होगा? आइए जानते हैं..

ईएमआई बढ़ाएं या अवधि बढ़ाएं

जब ब्याज बढ़ता है, तो लोन देने वाला आमतौर पर ईएमआई बढ़ाने की बजाय लोन की अवधि बढ़ाना पसंद करते हैं. अब तक दर में बढ़ोतरी की स्थिति में ऋणदाताओं के लिए कार्यकाल विस्तार डिफॉल्ट तंत्र रहा है. ऋणदाता अक्सर प्रत्येक उधारकर्ता की पुनर्भुगतान क्षमता की अलग से जांच करने की बजाय बोर्ड भर में ऐसे निर्णय लागू करते हैं.  लोन टेन्योर में विस्तार की अपनी लागत होती है क्योंकि उधारकर्ताओं को ब्याज भुगतान के लिए बहुत अधिक पैसा चुकाना पड़ता है. तो यह कम बोझ वाला प्रतीत होने वाला विकल्प भी उधारकर्ताओं के लिए बहुत महंगा साबित होता है.

होम लोन पर आरबीआई का नया नियम

आरबीआई ने बैंकों को एक आसानी से समझने योग्य लोन डिटेल साझा करने का निर्देश दिया है, जिसमें अब तक वसूले गए कुल ब्याज और मूलधन, शेष लोन के लिए वार्षिक ब्याज दर, ईएमआई राशि और प्रत्येक तिमाही के बाद शेष ईएमआई की संख्या के बारे में बताया गया है. अब, ब्याज दर बढ़ने पर उधारकर्ताओं को एक विकल्प मिलेगा. बैंकों को कर्जदारों को यह तय करने का मौका देना होगा कि वे अपने लोन की अवधि बढ़ाना चाहते हैं, ईएमआई बढ़ाना चाहते हैं या दोनों विकल्पों का मिश्रण अपनाना चाहते हैं. हालांकि, जैसे ही बैंक इसका परिचालन शुरू करेंगे, बारीकियां स्पष्ट हो जाएंगी.

होम लोन पर आरबीआई का नया आदेश

1) ऋणदाताओं को उधारकर्ताओं को बेंचमार्क दरों में बदलाव के संभावित प्रभाव के बारे में बताना चाहिए, जिससे ईएमआई/अवधि या दोनों में बदलाव हो सकता है. 
2) ब्याज रीसेट के समय, उधारकर्ताओं को यह बताना चाहिए एक निश्चित ब्याज दर पर स्विच करने का विकल्प दिया जाए. फ्लोटिंग से फिक्स्ड में स्विच करने के लिए सभी लागू शुल्कों का खुलासा लोन मंजूरी लेटर में किया जाना चाहिए. 
3) उधारकर्ताओं को लोन अवधि बढ़ाने या ईएमआई में वृद्धि या दोनों का विकल्प दिया जाना चाहिए. 
4) ऋणदाताओं को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि कार्यकाल में बढ़ोतरी नकारात्मक रूप में न हो, जिसका अर्थ है कि मासिक लोन भुगतान लोन की बढ़ती ब्याज दर को कवर करने के लिए अपर्याप्त नहीं होना चाहिए. इसका मतलब है कि बैंक उधारकर्ता को विश्वास में लिए बिना लोन के कुछ पहलुओं पर एकतरफा निर्णय लेने में सक्षम नहीं हो सकते हैं

आइए नए नियम को एक उदाहरण से समझते हैं 

मान लीजिए कि आपने 2020 में 20 साल (240 महीने) के लिए 7% ब्याज पर 50 लाख रुपये का होम लोन शुरू किया. लोन लेते समय आपकी मासिक ईएमआई 38,765 रुपये थी. कुल ब्याज 43.04 लाख रुपये होगा. आइए मान लें कि तीन साल के बाद ब्याज दर बढ़कर 9.25% हो जाती है. आरबीआई के नए आदेश के अनुसार, बैंकों को आपको या तो अपनी ईएमआई या कार्यकाल बढ़ाने या ब्याज दर को रीसेट करते समय दोनों के संयोजन का उपयोग करने का विकल्प देना होगा. अगर आप अपना 20-वर्षीय लोन 17 वर्ष की शेष अवधि (3 वर्ष बीत जाने पर विचार करते हुए) के भीतर समाप्त करना चाहते हैं, तो आपकी ईएमआई 44,978 रुपये प्रति माह हो जाएगी. आपको लोन अवधि के अंत में कुल 55.7 लाख रुपये का ब्याज देना होगा. 

लोन पर ब्याज

हालांकि, यदि आप अपने लोन की अवधि बढ़ाने का विकल्प चुनते हैं और अपने लोन की ईएमआई 38,765 रुपये पर बनाए रखते हैं, वहीं जब लोन शुरू हुआ था तो लोन 321 महीने या 26 साल और 10 महीने तक जारी रहेगा. लोन अवधि के अंत में आपका कुल ब्याज भुगतान 88.52 लाख रुपये होगा. यदि आप इस मामले में उच्च ईएमआई के बजाय उच्च अवधि का विकल्प चुनते हैं, तो आपको 33 लाख रुपये की अतिरिक्त ब्याज दर का भुगतान करना होगा. ऐसे में इन एक्स्ट्रा पैसों को बचाने के लिए लोन की ईएमआई को बढ़ाना ज्यादा बेहतर विकल्प है.

नियम

आरबीआई के आदेश के साथ, बैंक अब उधारकर्ताओं को अपनी ईएमआई बढ़ाने या अपने लोन की अवधि बढ़ाने, या यहां तक कि दोनों करने के लिए स्पष्ट विकल्प प्रदान करने की आवश्यकता है, जिससे इसे उधारकर्ताओं के लिए अधिक सुलभ बनाया जा सके. बैंकों से यह अपेक्षा की जाती है कि वे नियमित रूप से यह लचीलापन प्रदान करें, जिससे उधारकर्ताओं को अपने ऋण भुगतान पर अधिक नियंत्रण मिल सके.

इसका रखें ध्यान

वहीं विशेषज्ञों का कहना है कि व्यक्तियों को असाधारण रूप से उच्च वृद्धि का विकल्प चुनने से बचना चाहिए क्योंकि इससे आखिर में हाथ में मौजूद नकदी खत्म हो जाएगी. कार्यकाल बढ़ाने से ईएमआई कम हो जाएगी और उधारकर्ता को मासिक बजट में अधिक राहत मिलेगी. हालांकि, इससे लोन अवधि के दौरान अधिक ब्याज देना होगा. उधारकर्ता को सावधानीपूर्वक मूल्यांकन करना चाहिए कि क्या यह लंबे समय में उसके लिए एक कारगर विकल्प है या नहीं.